床下を調査することで、建物の耐久性・耐震性・断熱性といった基本性能を把握することができます。また、床組の劣化状況、排水管の設置状態や勾配、不具合の有無など、普段の生活では確認できない重要な情報を読み取ることができます。
これらを丁寧にチェックし、問題点が見つかった場合には、どのように改善すれば安全で安心、かつ快適な住まいになるのかを考えることが、床下調査の最も重要な目的です。
チェック方法
床の点検口から床下に入り、以下の項目を確認します。
- 基礎の仕様（立ち上がり高さ・幅）は適切か
- 鉄筋は、入っているか
- 基礎コンクリートにひび割れ、ジャンカ、鉄筋露出がないか
- 換気口の大きさ・位置・数は適正か
- 土台・大引き・根太・床板の仕様（寸法・間隔）と施工状態
- 白蟻やカビによる腐食がないか
- 排水管からの水漏れ、勾配不良がないか
- 床束の仕様・固定状況は適正か
- 断熱材の種類・厚み・施工状態は適正か
調査結果と判断基準
床下の調査で確認された状況については、不具合の有無だけでなく、「建物の安全性や耐久性にどの程度影響しているのか」を正しく判断することが重要です。
ここでは、床下調査の結果をもとに、注意が必要なケースと改善が望まれるケースをどのように見極めるのか、その判断基準について解説します。
基礎の立ち上がりについて
基礎立ち上がりの高さは、通常300～400mm程度が一般的で、人が床下点検を行うには最低でも350mm程度は確保されていることが望ましいといえます。幅については120～150mmが一般的で、最低でも120mmは必要です。
次に、基礎コンクリートの状態を確認します。大きなひび割れや亀裂がある場合、地震や不同沈下などにより基礎に過大な力が加わった可能性があり、基礎の強度が大きく低下していると判断されます。また、ジャンカや鉄筋の露出・錆びが見られる場合も、その部分の耐久性は低下しています。
そして、鉄筋探査機により鉄筋が入っているかどうかのチェックを行います。鉄筋が健全に入っているかどうかは、耐震性に大きく影響がでます。
幅については120～150mmが一般的で、最低でも120mmは必要です。
大きなひび割れがある場合、基礎の強度が大きく低下していると判断される。
鉄筋が健全に入っているかどうかは、耐震性に大きく影響がでる。
床組のチェック
床組では、土台・大引き・根太の寸法や間隔、施工状態を確認します。不適切な場合には、補強や部材の追加が必要となります。
あわせて、床組を支える束について、浮き・ガタつき・固定状況を確認することが重要です。
また、床下から筋かいや火打ちが確認できる場合には、その種類や設置位置、取り付け状態もチェックします。これらは耐震性能に大きく関わります。
そして、鉄筋探査機により鉄筋が入っているかどうかのチェックを行います。鉄筋が健全に入っているかどうかは、耐震性に大きく影響がでます。
換気状況のチェック
床下の換気状態は、建物の寿命を左右する重要な要素です。換気が適切に行われ、床下が乾燥していれば問題ありませんが、空気が淀み湿気がこもっている状態では、カビや白蟻が発生しやすくなります。
特に洗面所や浴室などの水廻りの床下は、土台や柱が腐食している可能性が高いため、重点的な確認が必要です。腐食が進行すると、床の沈みや振動が生じ、最悪の場合、地震時に倒壊の危険性が高まります。
そして、鉄筋探査機により鉄筋が入っているかどうかのチェックを行います。鉄筋が健全に入っているかどうかは、耐震性に大きく影響がでます。
断熱性能のチェック
床下を見ることで、断熱性能の良否も判断できます。近年の住宅では断熱計画が施されていますが、築20年以上の住宅では、断熱材が入っていない、または劣化して機能していないケースが多く見られます。
断熱性能が低いと、床下から冷気が伝わり、室内の快適性が著しく低下します。床下に潜れる条件であれば、断熱材の追加・やり替えは比較的現実的な改善策といえます。ただし、換気が不十分なままでは断熱材の劣化を早めるため、断熱と換気はセットで考える必要があります。
排水管のチェック
床下には排水管が設置されています。設置状況が不適切な場合、地震時に配管が動いたり、勾配が狂ったりすることがあります。また、継手部分からの水漏れは非常に多いため、重点的に確認します。
すでに勾配不良や劣化が進行している場合、汚物の滞留による異臭や詰まりの原因となるため、改善が必要です。簡易的には、配管の上に水平器を置くことで勾配の確認が可能です。