耐震診断は「現場を見ること」から始まります
耐震診断というと、図面をもとに計算を行うイメージを持たれる方が多いかもしれません。しかし実際には、その前段階として現場調査が非常に重要です。
建物の劣化状況、過去の改修履歴、地盤や敷地条件などは、現地を見なければ分からない情報ばかりです。実際の耐震診断で行う現場調査の流れに沿って、「どこを見て」「何が分かり」「どう判断しているのか」を、現場写真を交えながら解説します。
実際に行っている現地調査の流れとして
- 書類・図面のチェック
- 全体を見る
- 敷地の状況、外周廻り
- 建物の状況（外壁・軒裏・樋・屋根）
- 内部の状況（床・壁・天井・水廻り）
- 床・壁・柱の傾斜状況
- 天井裏・小屋裏の状況
- 床下の状況
1．ヒアリング
― 住まい手の声は最初の重要な手がかり ―
現場調査の最初に行うのが、建物の所有者・居住者の方へのヒアリングです。建築当時のこと、過去の地震被害、増改築や補修の履歴、雨漏りの有無、床のへこみ・きしみ、建具の開閉状況など日常生活で感じている違和感などを丁寧に伺います。図面には残っていない情報でも、耐震診断を進めるうえで極めて重要なヒントになることが多くあります。
ここで分かること
- 図面に表れない建物の履歴
- 劣化や構造トラブルの兆候
- 現場で重点的に確認すべき箇所
2．書類・図面のチェック
― 図面と現況が一致しているかを確認 ―
次に、確認申請図書や設計図、増改築図面などの書類を確認します。建築年代や構造形式、耐震基準の区分を把握するとともに、現地の状況と図面が一致しているかを確認するための準備を行います。特に古い建物では、図面が残っていない、または実際と異なっているケースも少なくありません。
ここで分かること
- 旧耐震・新耐震の区分
- 想定される構造の状況（基礎・骨組の状況）
- 現地確認でのチェックポイント
３．建物全体を見る
― まずは引いて、建物を俯瞰する ―
いきなり細部を見るのではなく、まずは建物全体を引いた視点で確認します。建物の形状や高さ、屋根の形、増築部分の有無、明らかな傾きやねじれがないかを確認します。この段階で、耐震的に不利な要素がないかを大まかに把握します。
ここで分かること
- 建物全体のバランス
- 建物の形状、増築の有無
- 全体的な建物の劣化状況、開口部の設置状況
建物を正面や斜め方向から確認し、全体の形状やバランス、劣化状況、増築の有無をチェックします。
建物を正面や斜め方向から確認し、全体の形状やバランス、劣化状況、増築の有無をチェックします。
全体的な外壁の劣化状況、開口の設置状況をチェックします。
4．敷地の状況・外廻り
― 地盤条件は耐震性の前提 ―
敷地の高低差、周囲の地形、擁壁や排水状況などを確認します。建物自体に問題がなくても、地盤条件が悪ければ耐震性は大きく低下します。不同沈下の兆候や、土間コンクリートの割れ、ブロック塀の状況など将来的な地盤トラブルのリスクがないかを確認します。
ここで分かること
- 地盤や地形によるリスク
- 不同沈下の可能性
- 基礎への影響要因
敷地の高低際、擁壁の設置状況、劣化状況より建物にどう影響するのか
敷地内にあるはね出しステージの劣化状況をみる
土間コンクリートの割れ方、目違いがあるのか、伸縮によるひび割れか
5．建物の状況（外壁・軒裏・樋・屋根）
― 劣化は耐震性を確実に低下させる ―
外壁のひび割れ、軒裏の剥がれ、樋の破損、屋根材のズレなどを確認します。これらは雨水侵入につながり、内部構造材の腐朽やシロアリ被害の原因となります。屋根材の種類や重さも、耐震評価に大きく影響します。
ここで分かること
- 雨水侵入の有無
- 構造材劣化の可能性
- 屋根重量による耐震への影響
屋根の仕様（瓦かスレートか）、劣化状況のチェック
外壁の劣化状況（ひび割れ、カビ、変退色の有無）
樋・軒裏の劣化状況（のチェック
6．内部の状況（床・壁・天井・水廻り）
― 室内に現れる構造のサイン ―
床の沈みや傾き、壁や天井のひび割れ、水廻り周辺の隙間や劣化状況を確認します。これらは構造の変形や劣化が表面化したサインであることが多く、耐震診断において重要な判断材料となります。
ここで分かること
- 構造変形の兆候
- 床組・壁下地の状態
- 白蟻・腐朽の疑い
壁・天井の劣化状況（雨漏り、結露、カビ）のチェック
床の劣化状況（へこみ、たわみ、キシミ等）のチェック
タイル廻りの劣化状況（漏水、カビ、結露）のチェック
7．床・壁・柱の傾斜状況
― 数値で「歪み」を確認する ―
目視だけでなく、水平器やレーザー測定器などを用いて、床や柱の傾斜を数値で確認します。傾斜が確認された場合、不均等な沈下や構造変形が起きている可能性があり、耐震診断の前提条件として慎重な判断が必要になります。
ここで分かること
- 建物の歪みの有無
- 不同沈下の可能性
- 耐震計算の前提条件
写真キャプション例
水平器などを用いて床や柱の傾斜を測定し、建物の歪みを数値で確認します。
8．天井裏・小屋裏の状況
― 普段見えない構造の本体を確認 ―
天井裏や小屋裏では、梁や小屋組の構成、金物の有無、雨漏り跡などを確認します。図面では分からない実際の構造形式や、耐震要素の不足が判明することも多い重要な調査ポイントです。
ここで分かること
- 実際の構造形式
- 金物や耐震要素の有無
- 雨漏りや劣化の痕跡
写真キャプション例
天井裏で梁や小屋組の構成、金物の有無、雨漏り跡などを確認します。
9．床下の状況
― 耐震性の土台となる部分 ―
床下では、基礎の種類やひび割れ、鉄筋の有無、土台や柱脚の腐朽、湿気やシロアリ被害の有無を確認します。床下の状態は、耐震性能の前提条件そのものといえる重要なポイントです。
ここで分かること
- 基礎の健全性
- 土台・柱脚の劣化状況
- 耐震補強の可否や制約条件
写真キャプション例
床下に入り、基礎のひび割れや土台・柱脚の状態、湿気や白蟻被害の有無を確認します。
まとめ｜現場調査が耐震診断の「質」を左右します
耐震診断は、数値計算だけで完結するものではありません。現場調査によって得られた情報を正しく読み取り、建物の状態を総合的に判断することが重要です。
丁寧な現場調査こそが、無理のない耐震改修計画や、安心して暮らせる住まいにつながります。